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不会对土地市场造成冲击
说易行难。在细究《土地管理法》法律条文后，我们可以发现此番农地入市依然头戴若干“紧箍”，其范围、体量、用途均有诸多限制，这可能会造成其实际影响低于外界原有的预期。
杨合庆也表示，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，必须要经过依法登记，每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人，也要按原来规划的用途来使用土地。从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。
具体来看《土地管理法》的法律条文，第23条规定，各级政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，应当对本法第63条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。
这就是说，每年可以入市的集体经营性建设用地最高数量要由各级政府确定，一般不可超过。不要期望集体建设用地入市一旦开闸就会大量进入土地市场，地方政府为了稳定土地市场，一般会根据当时土地市场状况，把握集体土地入市的时机和尺度。
再来看范围，也就是哪些地块可以入市。《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
这里面，“符合两个规划”“并依法登记”都容易理解，且界定会较为清楚。但“工业、商业等经营性用途”的描述还是留有解释的空间。
何为“经营性用途”？如何理解这个“等”？原来乡镇企业里的宿舍用地在不在其中？
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明12月6日在一个论坛上表示，经营性建设用地是一个人为造出来的概念，并没有法律依据，“说农村的宅基地不是经营性的，但它搞一个农家乐是不是经营性的”？
最后来看看上述地块入市后可以做什么，即用途。《土地管理法》第64条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。
简单理解，获得集体建设用地使用权的单位或者个人，要按照两个规划确定的用途来使用土地，而这两个规划是由各级地方政府来编制的。换言之，地方政府有权限决定一宗集体建设用地最终是用来建设厂房、商场抑或住宅。
地方屡有创新之举
当今，在集体土地上建住宅且供集体外成员居住的做法，尚属政策监管较严地带，但地方在“试点”的名义之下，也屡有创新之举。
今年8月1日，北京市规划和自然资源委员会（下称“北京规自委”）发布通知称，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让，宗地内将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。
这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。北京规自委表示，该项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。
此前，包括北京在内的18个城市获批可以利用集体土地建租赁住房，以缓解当地住房供应紧张局面。
从上述地方实践来看，当前利用集体建设用地是可以用来建设住宅的，一方面是租赁住房，对外只租不售，产权不分割。另一方面，北京第一次利用集体土地建设共有产权房，可以对外销售，且产权可分割，与国有土地上建造的商品房并无二致。
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